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Extrait KBIS LMNP : Loueur de meublé non professionnel

Extrait KBIS LMNP : Loueur de meublé non professionnel

Vous avez acheté un studio et vous le louez avec ses meubles à des étudiants ou à des stagiaires. Vous rentabilisez votre appartement de bord de mer en le louant occasionnellement à des vacanciers. Vous avez mis en location une chambre meublée dans votre habitation, afin d'arrondir vos fins de mois. Après des recherches sur internet ou sur les conseils de votre comptable, vous avez choisi le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnel). Et, vos fournisseurs, votre banque, votre assureur voire vos clients vous réclament un extrait KBIS, un document délivré aux entreprises commerciales. Comment un loueur non profession peut-il fournir un KBIS ? A défaut de KBIS LMNP, quel justificatif fournir ?

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1 - Choisir le statut LMNP : des conditions à respecter

Pour prétendre au statut de loueur de meublé non professionnel, il faut percevoir moins de 23000 € du fait de cette activité (quel que soit le nombre de biens loués) et les sommes perçues de ce fait doivent correspondre à moins de 50% des revenus fiscaux du foyer.

Aussi, les loueurs de maisons, appartements, chambres avec meubles ne remplissant pas ces 2 conditions cumulatives doivent opter pour le statut de loueur en meublé professionnel. Ils ont alors l'obligation de s'inscrire :

  • à l'URSSAF, si aucune prestation hôtelière n'est proposée, l'activité étant alors considérée comme une activité libérale,
  • à la Chambre de Commerce et de l'Industrie (CCI), si des services sont inclus dans la location ou si l'activité est exercée en tant que société, l'activité étant alors considérée comme une activité commerciale.
Attention : un certain nombre d'équipements doivent obligatoirement être présents dans le logement, comme une table, des sièges, des ustensiles de cuisine, un réfrigérateur avec un compartiment congélateur...A défaut, le bail peut être requalifié en bail nu avec des règles plus strictes, notamment concernant sa durée.

2 - L'inscription obligatoire du LMNP au greffe du tribunal de commerce

Le loueur non professionnel d'un bien immobilier meublé n'est pas considéré comme un commerçant. Pourtant, il doit s'inscrire au greffe du tribunal de commerce. En effet, les greffes ont été missionnés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), pour réceptionner les déclarations des LMNP.

Concrètement, le loueur doit transmettre un formulaire POi (cerfa 11921*05), un formulaire destiné à toutes les personnes physiques exerçant une activité indépendante non salariée. Ce formulaire complété et signé doit être envoyé au greffe éventuellement par le biais d'une téléprocédure. En effet, depuis 2020, l'inscription peut se faire entièrement en ligne via le site Infogreffe. Le loueur peut également donner un mandat à un professionnel des formalités, pour effectuer la démarche à sa place. Celui-ci va alors le conseiller pour remplir le formulaire et procéder à la vérification des justificatifs, afin d'éviter un rejet du dossier.

A noter : en cas de cessation de l'activité de LMNP, les démarches de radiation doivent être réalisées dans un délai de 30 jours auprès du greffe du tribunal de commerce, à l'aide du formulaire P2P4i avec une référence cerfa 11996*03.
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3 - A défaut de KBIS LMNP : l'avis de situation SIRENE

L'extrait KBIS à récupérer sur le site Infogreffe ou sur des sites partenaires ne peut être obtenu que pour les sociétés et entreprises exerçant une activité commerciale. Or, seuls les loueurs de meublés professionnels offrant des prestations de type hôtelière, comme le ménage ou le service du petit-déjeuner, sont considérés comme des commerçants. Les loueurs non professionnels, quant à eux, reçoivent par courrier dans les jours suivants la transmission du formulaire POi, un numéro SIRET. Ce numéro composé de 14 chiffres est attribué par l'INSEE. Il sert d'identifiant.
En effectuant une recherche par le numéro SIRET sur le site de l'INSEE, il est possible d'obtenir un avis de situation SIRENE (Système Informatique pour le Répertoire des Entreprises et des Etablissements). Cette recherche peut être effectuée directement par les partenaires commerciaux du loueur, l'avis de situation SIRENE étant un document public.

A noter : les loueurs professionnels ne proposant pas de services additionnels à leur locataire ne peuvent produire qu'un avis de situation SIRENE.

4 - Les informations mentionnées sur l'avis de situation SIRENE

Le répertoire SIRENE enregistre l’état civil d'une entreprise, y compris d'une entreprise individuelle dans le cas d'un loueur de meublé. A ce titre, l'avis de situation disponible en ligne répertorie de nombreuses informations :

  • l'identifiant du loueur (son numéro SIRET), un identifiant à reprendre sur tous les documents officiels comme les factures ou les quittances de loyer,
  • le nom et prénom du loueur non professionnel,
  • la date et lieu de naissance de ce professionnel,
  • la date de création de l'activité de loueur,
  • le code APE (Activité Principale Exercée) attribué à des fins statistiques, ce code étant 6820A (location de logements) pour les LMNP,
  • l'adresse d'exercice de l'activité. Il s'agit le plus souvent de l'adresse personnelle du loueur. Elle se confond donc avec l'adresse du bien loué, lorsque celui-ci se trouve dans une partie de l'habitation principale.

L'adresse va servir d'adresse administrative, pour l'envoi de toutes les correspondances, d'adresse juridique pour déterminer le tribunal compétent en cas de litige, d'adresse fiscale, pour le paiement de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), un impôt local venu remplacer la taxe professionnelle en 2010.

A noter : au même titre que les informations présentes sur le KBIS, les informations mentionnées sur l'avis de situation SIRENE LMNP sont des informations vérifiées. Et, le loueur a 30 jours pour informer le greffe de toute modification de ces informations, comme un déménagement par exemple.
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